Особливості оподаткування операцій з об’єктами нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому
Відповідно до нового пункту 141.12 статті 141 Податкового Кодексу платники податку на прибуток підприємств, що здійснюють операції з першого продажу неподільного житлового об'єкта незавершеного будівництва/ майбутнього об'єкта житлової нерухомості, та поряд з нормами, встановленими цим Кодексом, мають право визначати податкове зобов’язання з податку на прибуток підприємств з урахуванням таких особливостей:
фінансовий результат до оподаткування зменшується на суму доходу (виручки), що була врахована замовником будівництва, девелопером будівництва, у фінансовому результаті до оподаткування в поточному податковому (звітному) періоді за операцією з першого продажу (передачі покупцю) неподільного житлового об’єкта незавершеного будівництва/ майбутнього об'єкта житлової нерухомості;
фінансовий результат до оподаткування збільшується на суму нарахованих у бухгалтерському обліку витрат, що формують собівартість неподільного житлового об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта житлової нерухомості, яка була врахована замовником будівництва, девелопером будівництва, у фінансовому результаті до оподаткування за операцією з першого продажу (передачі покупцю) неподільного житлового об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта житлової нерухомості;
фінансовий результат до оподаткування збільшується на суму доходу (виручки) від операцій з першого продажу (передачі покупцю) неподільного житлового об'єкта незавершеного будівництва/майбутнього об'єкта житлової нерухомості, яка у попередніх податкових (звітних) періодах зменшила фінансовий результат до оподаткування замовника будівництва, девелопера будівництва, в тому податковому (звітному) періоді, в якому відбувається прийняття в експлуатацію закінченого будівництва відповідного об'єкта житлової нерухомості;
фінансовий результат до оподаткування зменшується на суму нарахованих у бухгалтерському обліку витрат, що формують собівартість неподільного житлового об'єкта незавершеного будівництва/майбутнього об'єкта житлової нерухомості, яка у попередніх податкових (звітних) періодах збільшила фінансовий результат до оподаткування замовника будівництва, девелопера будівництва, у тому податковому (звітному) періоді, у якому відбувається прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом відповідного об'єкта житлової нерухомості.
На яких платників податків поширюються особливості оподаткування, визначені пунктом 141.12 статті 141 Кодексу?
Особливості оподаткування, визначені пунктом 141.12 статті 141 Кодексу, можуть застосовувати замовники будівництва та девелопери будівництва, що здійснюють операції з першого продажу (передачі покупцю) неподільного житлового об'єкта незавершеного будівництва/майбутнього об'єкта житлової нерухомості.
Чи можуть платники податку на прибуток підприємств, що здійснюють операції з першого продажу (передачі покупцю) неподільного житлового об'єкта незавершеного будівництва/ майбутнього об'єкта житлової нерухомості не застосовувати різниці, визначені пунктом 141.12 статті 141 Кодексу?
Так, можуть. У цьому випадку операції з першого продажу (передачі покупцю) неподільного житлового об'єкта незавершеного будівництва/майбутнього об'єкта житлової нерухомості враховуватимуться при визначенні об’єкта оподаткування податком на прибуток підприємств згідно з правилами бухгалтерського обліку.
3. Як відображати різниці для операцій з першого продажу неподільного житлового об'єкта незавершеного будівництва/ майбутнього об'єкта житлової нерухомості замовником будівництва, девелопером будівництва в декларації з податку на прибуток підприємств?
Платник податків до внесення змін до Декларації з податку на прибуток підприємств може відобразити нові різниці, визначені пунктом 141.12 статті 141 Кодексу, у будь-яких рядках додатка РІ до Декларації з податку на прибуток підприємств, якими передбачено зменшення (збільшення) фінансового результату до оподаткування та які не застосовуються платником податків для відображення інших різниць за результатами звітного (податкового) періоду. Також слід буде проставити позначку (х) у спеціальному полі декларації (графа «Наявність доповнення») та зазначити коди використаних рядків додатка РІ до Декларації та посилання на відповідні норми Кодексу у графі «Зміст доповнення» (без подання інших доповнень до декларації з цієї підстави).
4. Як змінилися підходи до оподаткування податком на прибуток інститутів спільного оподаткування (далі−ІСІ)?
Змінами, передбаченими Законом у пункті 141.6 статті 141 Кодексу, надано визначення активів інституту спільного інвестування – це сформована (оплачена) за рахунок коштів спільного інвестування сукупність майна, корпоративних прав, нерухомості (в тому числі у вигляді неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості та/або подільного об’єкта незавершеного будівництва), майнових прав і вимог та інших активів. Тобто на відміну від попередньої редакції пункту 141.6 статті 141 Кодексу в ньому для цілей застосування податкової пільги з податку на прибуток підприємств для ІСІ надано окреме визначення активів ІСІ, яке є аналогічним визначенню цього терміну, наведеному у Законі України «Про інститути спільного інвестування» та зміненому згідно з приписами Закону № 2518 шляхом додавання до визначення таких активів об’єктів незавершеного будівництва, майбутніх об’єктів нерухомості та спеціальних майнових прав на них. Тому доходи, отримані інститутом спільного інвестування від здійснення операцій з об’єктами незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, звільнятимуться від оподаткування податком на прибуток підприємств у разі, якщо такі об’єкти сформовані за рахунок коштів спільного інвестування.
5. Чи є об’єктом оподаткування податком на прибуток операція з продажу нерезидентом об’єкта незавершеного будівництва, майбутнього об’єкта нерухомості, що розташований або після прийняття в експлуатацію буде розташований на території України?
Так, дохід нерезидента підлягає оподаткуванню відповідно до положень підпункту 141.4.2 пункту 141.1 статті 141 Кодексу за ставкою 15 відсотків, якщо інше не передбачено положеннями міжнародних договорів України з країнами резиденції осіб, на користь яких здійснюються виплати, що набрали чинності. Зауважимо, що Законом внесено зміни до підпункту 141.4.1 пункту 141.4 статті 141 Кодексу та уточнено, що до доходів нерезидентів, отриманих із джерелом їх походження з України, відносяться доходи від продажу чи іншого відчуження також неподільного/подільного об’єкта незавершеного будівництва, майбутнього об’єкта нерухомості, що розташований або після прийняття в експлуатацію буде розташований на території України, та належать нерезиденту.
